Une startup est vendue 1B$, sa fondatrice touche 0.
En janvier 2025, une filiale du géant canadien Brookfield annonce le rachat de Divvy Homes pour environ 1B$. Au même moment, la fondatrice, Adena Hefets, écrit à ses actionnaires que la vente ne rapportera rien, ni à elle, ni aux autres fondateurs, ni aux porteurs d'actions ordinaires. Elle se dit fière de ce que Divvy a apporté à ses clients. Mais pas du résultat financier.
Divvy fait de la location-accession. Un terme un peu abstrait, mais un service assez simple :
- Une personne veut acheter une maison, mais n’a pas encore les moyens ;
- Divvy l’achète à sa place ;
- L’acheteur verse 1 à 2% à la signature ;
- Puis il paye un loyer dont une partie est mise de côté ;
- Au bout de 3 ans, il a épargné environ 10% du prix ;
- Il peut alors acheter la maison avec un crédit, ou partir avec son épargne.
Le modèle est intéressant, mais il a un problème majeur : pour chaque client, il faut mobiliser plusieurs centaines de milliers de dollars pendant 3 ans.
Pour cette raison, Divvy lève 200M$ auprès de Tiger Global et d'autres fonds à l’été 2021, sur une valorisation de 2B$. En échange, ces fonds reçoivent des actions créées pour l'occasion. Le capital est donc partagé entre plus de monde, et chaque ancien actionnaire en détient un pourcentage plus petit. C'est ce qu’on appelle un financement dilutif.
2 mois plus tard, la startup obtient 735M$ en lignes de crédit auprès de banques, pour refinancer ses anciens emprunts et acheter davantage de maisons. Cette fois, ce sont des prêts : aucune action n'est créée. Un actionnaire qui détenait 10% du capital avant l'emprunt en détient toujours 10% après, et la valorisation reste à 2B$. Il s’agit ici de financement non dilutif.
Puis arrive 2022 et la hausse des taux. Le monde entier est touché et en première ligne les proptechs, y compris Divvy. De moins en moins de clients parviennent à obtenir un crédit, qui devient en plus hors de prix. Divvy fait une série de licenciements, et ses actionnaires décident de vendre. C’est là qu’arrive le milliard de Brookfield. C’est aussi là qu’arrive le raccourci des “gros titres”.
Parce que quand on entend « Brookfield rachète Divvy 1 milliard », la phrase est très imprécise. Elle laisse croire que le milliard revient à l'entreprise et à ses actionnaires. Ce n'est pas le cas. L’essentiel du milliard sert en réalité à rembourser la dette de Divvy. Car Divvy a acheté ses maisons en grande partie à crédit, notamment avec la fameuse ligne de 735M$. Et ces crédits se soldent le jour où les maisons sont vendues.
La lettre ne dit pas combien de dettes il restait. Mais prenons une hypothèse simple : 600M, frais compris. Brookfield paie 1B$ et repart avec les maisons. Divvy n’a plus de maisons, seulement ce milliard. Elle doit rembourser d’abord ses 600M$ de dette, parce qu’un prêteur passe toujours avant un actionnaire. Il reste 400M$ pour les actionnaires. Mais ils ne sont pas tous logés à la même enseigne. Les fonds passent en premier. Avec plus de 400M$ au fil des levées, ils avaient négocié de récupérer leur mise avant les autres. Que reste-t-il ensuite ? Zéro. Les fondateurs et les autres porteurs d’actions ordinaires passent après eux, mais il ne reste plus rien.
Alors, rachat ou levée de fonds, le montant qui fait les gros titres ne raconte jamais toute l’histoire. Retenons une chose : ce qui compte vraiment, ce sont les conditions inscrites dans les contrats au moment de leur signature.
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